隨著離婚率的提高，夫妻矛盾越來(lái)越多，如果協(xié)議不成，只能起訴法院離婚解決，而房子作為生活中最大的資產(chǎn)，往往是夫妻爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，那么對(duì)于夫妻離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割，上海法院會(huì)如何判決呢？

下面分別從【婚前婚后購(gòu)買房屋不同】，【首付款是否個(gè)人出資還是父母出資不同】，【房產(chǎn)證是一個(gè)人名字還是夫妻共同名字不同】，【全款買房還是貸款買房不同】，婚后還貸增值補(bǔ)償如何計(jì)算等等方面，為你一一分析解答，以饗讀者。

第一章?總則

【分割原則】 人民法院審理訴訟離婚案件，要按照男女平等，照顧婦女、兒童、無(wú)過(guò)錯(cuò)方的原則來(lái)分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)也要按照這些原則來(lái)判決。

【考慮出資情況】有些人會(huì)說(shuō)，夫妻購(gòu)買房屋的時(shí)候男方出資多，或者首付款全部都是男方父母出的，那么離婚時(shí)候法院會(huì)怎么判?如果一人一半，豈不是對(duì)男方不公平嗎？法院判決首先按照一人一半的原則，其次適當(dāng)考慮出資比例情況，但是大的原則不能改變。

【一人一半說(shuō)法對(duì)嗎】根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)第8條規(guī)定：“夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要和財(cái)產(chǎn)的來(lái)源等情況，具體處理時(shí)也可以有所差別。屬于個(gè)人專用的物品，一般歸個(gè)人所有?！?/p>

律師解答：此處的原則上均等分割，就是大家所常說(shuō)的夫妻離婚財(cái)產(chǎn)一人一半的法律根據(jù)。但是，夫妻離婚財(cái)產(chǎn)從來(lái)都不是簡(jiǎn)單一人一半的原則來(lái)分割，除此之外還有男女平等，照顧子女和婦女的原則等等。所以，簡(jiǎn)單的說(shuō)一人一半并不嚴(yán)謹(jǐn)和準(zhǔn)確。

【分家析產(chǎn)】如果房產(chǎn)證上除了夫妻以外，還有子女或者父母的名字，那么在離婚案件中法院無(wú)法處理，只能待離婚之后，另案提起分家析產(chǎn)訴訟。

【婚前婚后】結(jié)婚是按照領(lǐng)取結(jié)婚證的登記時(shí)間穩(wěn)準(zhǔn)，區(qū)分婚前婚后，和民間認(rèn)可的舉辦婚禮沒(méi)有關(guān)系。

【個(gè)人財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)】個(gè)人財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)， 不因?yàn)榻Y(jié)婚多少年就變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)價(jià)值形態(tài)改變，但是本質(zhì)不變，如婚前存款，婚后買車，買房，只要證明資金來(lái)源于婚前，該部分對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)應(yīng)該就屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

【婚前財(cái)產(chǎn)形態(tài)變化不影響性質(zhì)】

雙方對(duì)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸屬?zèng)]有約定的，該財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的持續(xù)或因財(cái)產(chǎn)存在形態(tài)的變化而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

【“孳息”、“自然增值”范圍的界定】

《婚姻法司法解釋三》第五條中的“孳息”、“自然增值”一般應(yīng)理解為未經(jīng)經(jīng)營(yíng)或投資行為所得之“孳息”、“自然增值”。

個(gè)人所有的古董、黃金、股票、債券、房屋等財(cái)產(chǎn)婚后自然增值部分應(yīng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但上述財(cái)產(chǎn)婚后因經(jīng)營(yíng)或投資行為而產(chǎn)生的升值增值利益部分，應(yīng)認(rèn)為屬于《婚姻法》第十七條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法司法解釋二》）第十一條規(guī)定，一方經(jīng)營(yíng)或以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)。

【保護(hù)父母出資】以前對(duì)于父母出資，通常按照婚前婚后來(lái)區(qū)分，婚前父母出資視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，婚后出資視為對(duì)夫妻的贈(zèng)與，但是現(xiàn)在法律觀點(diǎn)在改變，傾向于保護(hù)父母出資，不管婚前婚后，父母出資都傾向于認(rèn)定僅僅是對(duì)自己子女的贈(zèng)與，不屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。

【照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方】對(duì)不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女方或無(wú)過(guò)錯(cuò)方等原則分給一方所有。分得房屋的一方對(duì)另一方應(yīng)給予相當(dāng)于該房屋一半價(jià)值的補(bǔ)償。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方。

【父母出資算作贈(zèng)與還是借款】根據(jù)婚姻法司法解釋二第二十三條 債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個(gè)人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外。不少夫妻婚前或者婚后，房子首付款都是父母出資的，到底應(yīng)該認(rèn)定是對(duì)夫妻的贈(zèng)與還是借款？法律上條文直接似乎有矛盾，有客戶認(rèn)為該借款是為了購(gòu)買夫妻共同居住生活住房所借的，所以應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)，有的人認(rèn)為夫妻另一方不知情，該債務(wù)不排除偽造的可能性，主張按照贈(zèng)與，不需要返還。律師認(rèn)為，法律上確實(shí)還沒(méi)有統(tǒng)一，各地法院之間支持兩種觀點(diǎn)的判例都有。

【同居關(guān)系解除后財(cái)產(chǎn)分割原則】
男女雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)以夫妻名義同居生活的，同居關(guān)系解除后要求分割同居期間共同勞動(dòng)、經(jīng)營(yíng)或管理所得財(cái)產(chǎn)的，有約定從約定；無(wú)約定且上述同居期間財(cái)產(chǎn)混同的，推定為共同共有，但根據(jù)同居時(shí)間、各自貢獻(xiàn)、生活習(xí)慣等因素能認(rèn)定為按份共有財(cái)產(chǎn)的除外。
男女雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)亦不以夫妻名義同居生活的，同居關(guān)系解除后要求分割同居期間共同勞動(dòng)、經(jīng)營(yíng)或管理所得財(cái)產(chǎn)的，有約定從約定；無(wú)約定且財(cái)產(chǎn)混同的，推定為按份共有，具體份額比列可依據(jù)同居時(shí)間、各自貢獻(xiàn)、生活習(xí)慣確定。

【離婚協(xié)議約定贈(zèng)與之撤銷權(quán)限制】
夫妻雙方離婚時(shí)協(xié)議約定將夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)或共有財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與對(duì)方或第三人，離婚后交付或變更登記之前，一方依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條第一款的規(guī)定請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與的，法院不予支持。

【分割方式】夫妻對(duì)于房子歸誰(shuí)產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院可以采取一方拿產(chǎn)權(quán)、一方拿折價(jià)款、拍賣或者出售所得價(jià)款分割。誰(shuí)有錢，誰(shuí)出資一半購(gòu)買下另一半的產(chǎn)權(quán)份額，出資方取得房屋。如果夫妻都不想要房子，或者都拿不出錢買下一半產(chǎn)權(quán)，那么法院可以組織拍賣，拍賣后的價(jià)款進(jìn)行分割，夫妻也可以自行到中介處掛牌出售分割。

《婚姻法司法解釋二》第二十條 雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理:

(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

當(dāng)然最壞的情況， 對(duì)方不同意買房，也不同意競(jìng)價(jià)，那么法院最終會(huì)按照評(píng)估價(jià)格，判決房屋歸一方所有，并且在30天內(nèi)支付另一方對(duì)應(yīng)的折價(jià)補(bǔ)償款。如果房屋價(jià)值比較大，折價(jià)款對(duì)方無(wú)力支付，也不同意出售房屋，那么一方只能拿著法院判決書，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行了。法院也可以拍賣。唯一一套住房，拍賣起來(lái)難度較大，法院通常都比較拖延。

【貸款房屋過(guò)戶去名困難】無(wú)論是商業(yè)貸款， 還是公積金貸款，要想在離婚以后變更貸款人，更好產(chǎn)權(quán)證人的名字，都是比較困難的，銀行從風(fēng)險(xiǎn)考慮，基本都是拒絕的，沒(méi)有銀行的書面同意說(shuō)，即使有了法院判決，也根本無(wú)法執(zhí)行。只能等待貸款還清的時(shí)候辦理了。如果法院在判決夫妻離婚的時(shí)候，無(wú)論房子需要判給哪一方，另一方的名字需要從產(chǎn)權(quán)證上去掉的時(shí)候，因?yàn)殂y行抵押在先，所以需要征得抵押權(quán)人同意才能處分這個(gè)房子產(chǎn)權(quán)，而銀行呢，有的時(shí)候并不是很配合，磨磨唧唧的，因?yàn)榉ㄔ汗懿恢y行，所以銀行有的時(shí)候不會(huì)出具同意產(chǎn)權(quán)證減去名字的書面文件，這樣房地產(chǎn)交易中心的人就不肯變更產(chǎn)權(quán)證，即使有法院的執(zhí)行局的強(qiáng)制執(zhí)行通知書也沒(méi)有用。這就是有貸款尚未還清的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶的麻煩之處，其中最不對(duì)的地方即使銀行的故意刁難，按照銀行的理解是要評(píng)估所謂的還款能力的風(fēng)險(xiǎn)，2個(gè)人的擔(dān)保，總比一個(gè)人的多，特別是牽扯到主貸人更換的問(wèn)題，畢竟每個(gè)人收入水平不一樣風(fēng)險(xiǎn)肯定也不一樣。，所以他們基本上不肯答應(yīng)。這樣就造成法院的執(zhí)行實(shí)際上變得困難。你想，一方當(dāng)事人判決房子歸他所有，他支付了房?jī)r(jià)款一半的金額，但是現(xiàn)在卻過(guò)不了戶，肯定要找法官評(píng)理，交易中心的人如果再推脫，換誰(shuí)都會(huì)著急。

【唯一住房可以拍賣】《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封，扣押，凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》
第六條 對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣，變賣或者抵債.
第七條 對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行.
律師認(rèn)為：這種“唯一一套住房不得執(zhí)行”的說(shuō)法，根本是對(duì)最高院規(guī)定的錯(cuò)誤理解。該規(guī)定中沒(méi)有出現(xiàn)一次“唯一一套住房不得執(zhí)行”的字眼，只出現(xiàn)“生活所必需的居住房屋……不得拍賣、變賣或者抵押”的規(guī)定。
律師再次澄清一個(gè)認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤：最高人民法院的規(guī)定是“生活所必需的居住房屋”，而不是“唯一一套房屋”。意思完全不一樣。因?yàn)樯畋匦璧姆课葜饕墙Y(jié)合每個(gè)省市的生活標(biāo)準(zhǔn)不同，人均居住面積不同自由確定的，你像上海市2009年的人均使用面積是人均16平方米。這個(gè)才是生活必需的居住房屋，低于這個(gè)面積的房屋不能拍賣，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房屋法院都可以拍賣。
被執(zhí)行人的家庭人均住房面積（使用面積）低于16平方米的，法院是肯定不得執(zhí)行的。被執(zhí)行人家庭住房條件高于這一標(biāo)準(zhǔn)的，只要保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需的居住房屋，律師認(rèn)為：就可以執(zhí)行。

律師認(rèn)為：法院可以拍賣房屋，把大房屋換成小房屋，也可以拿拍賣被執(zhí)行人住房的錢，除去還債之外設(shè)立一個(gè)租房專項(xiàng)賬戶，專門用于支付被執(zhí)行人租房生活的費(fèi)用，讓其租房居住，都是法院允許的，并且上海市已經(jīng)有執(zhí)行案例的。對(duì)此，客戶不用擔(dān)心，如果房子不是很小，法院完全可以執(zhí)行的。

現(xiàn)實(shí)中，不少唯一一套房屋都被法院執(zhí)行拍賣了。也即是說(shuō)，雖然現(xiàn)實(shí)中有執(zhí)行難度，執(zhí)行法官可能會(huì)拖延幾個(gè)月，一年，兩年，但是，法律上決定是可以執(zhí)行的，也是有很多執(zhí)行案例的。

如果真的到了拍賣這個(gè)地步，拿房的一方肯定是遭受損失最大，拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，并且還要支付延期利息。

第二章?夫妻一方或者雙方出資買房

一、夫妻一方出資購(gòu)買房屋，根據(jù)婚前或者婚后，全款還是貸款，是否添加另一方名字，區(qū)分不同情況。

1.?【如果是夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款買房，產(chǎn)權(quán)登記在出資方一個(gè)人名下】

夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款支付買房，產(chǎn)權(quán)證無(wú)論是婚前取得，還是婚后取得，只登記在出資方一個(gè)人名下，該房屋屬于出資方個(gè)人房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)和增值部分都不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方不參與分割。個(gè)人財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)都是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不存在婚后轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的情況。

2.?【如果是夫妻一方婚前或者婚后簽訂房屋買賣合同，用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款買房，產(chǎn)權(quán)登記在未出資方一個(gè)人名下】

這種情況常見(jiàn)于一方被限購(gòu)，暫時(shí)無(wú)法購(gòu)房的情況。夫妻一方婚前或者婚后簽訂房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款支付買房，產(chǎn)權(quán)證無(wú)論是婚前取得，還是婚后取得，只登記在未出資方一個(gè)人名下，該房屋應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。那么離婚時(shí)，沒(méi)有出資的一方獲得份額比例在總房?jī)r(jià)的10%-30%之間。

3.?【如果是夫妻一方婚后簽訂房屋買賣合同，用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款買房，產(chǎn)權(quán)登記在出資方一個(gè)人名下】

婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，應(yīng)屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。這涉及夫妻一方用婚前個(gè)人積蓄或資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋的歸屬問(wèn)題，由于這只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得始于婚前，既所謂“萬(wàn)變不離其宗”，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。當(dāng)然這個(gè)前提是在一方能夠證明購(gòu)房款系婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下。反之如果婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同，無(wú)法證明資金完全來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)，那么該房屋就可能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4.?【如果是夫妻一方婚后簽訂房屋買賣合同，用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資首付款買房，產(chǎn)權(quán)登記在出資方一個(gè)人名下，婚后共同財(cái)產(chǎn)還貸】

婚后夫妻一方簽訂房屋買賣合同，如果不是婚前錢款全額出資買房，而是個(gè)人錢款出資首付款買房，一般都認(rèn)定屬于夫妻婚后共同房產(chǎn)，離婚時(shí)在夫妻均等份額基礎(chǔ)之上，適當(dāng)考慮出資方出資情況，酌情多分。

3、【如果是夫妻一方婚前，用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款買房，產(chǎn)權(quán)原來(lái)登記在出資方一個(gè)人名下，結(jié)婚后把配偶一方的名字也添加到產(chǎn)權(quán)證上】

根據(jù)上述可知，原來(lái)出資方一個(gè)人購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)登記為個(gè)人，屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是如果把配偶的名字添加到產(chǎn)權(quán)證上，視為是一方對(duì)另一方的自愿贈(zèng)與行為，已發(fā)生了變動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)的法律效力，房產(chǎn)為雙方共同擁有。

4、【全款或者貸款購(gòu)買的房屋，添加上配偶名字，離婚時(shí)份額如何分割？】

也即是說(shuō)，如果該套房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么在考慮男女份額均等，照顧女方，兒童，無(wú)過(guò)錯(cuò)方的原則下，可以根據(jù)上海市高院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的通知的規(guī)定，法官自由裁量權(quán)，進(jìn)行份額比例調(diào)整。

1、根據(jù)婚姻法有關(guān)規(guī)定，不考慮婦女、兒童，無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，男方、女方的份額均等，也就是各得房屋總價(jià)的50%，但是法院有自由裁量權(quán)，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

2、如房屋是婚前男方簽訂買賣合同購(gòu)買，購(gòu)房款是全款，沒(méi)有貸款。婚后添加女方名字，那么離婚時(shí)，沒(méi)有出資的女方獲得份額比例在總房?jī)r(jià)的10%-30%之間；

3、如房屋是婚前男方簽訂買賣合同購(gòu)買，出資首付款，加按揭貸款的方式，婚后無(wú)論是一方還貸，還是共同還貸?；楹筇砑优矫趾?，在離婚時(shí)，女方獲得份額比例在總房?jī)r(jià)的30%-50%之間確定。

5、【婚姻關(guān)系期間，增加，減少產(chǎn)權(quán)證名字手續(xù)】

在婚姻期間，如需辦理房產(chǎn)證加名手續(xù)，夫妻只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易核心“變更登記”窗口辦理即可?；楹蠓慨a(chǎn)證加名、減名不增收契稅。

需要提醒的是，在合同備案、銀行抵押按揭期間，如果想要增加或者減少名字，實(shí)際是增加或者減少合同的當(dāng)事人，實(shí)際是變更合同的主體，必須經(jīng)過(guò)原有各方當(dāng)事人的同意。所以，沒(méi)有銀行書面同意，無(wú)法變更。

6、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，付首付款，產(chǎn)權(quán)登記在出資方一個(gè)人名下，用婚后共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，產(chǎn)權(quán)和增值部分如何分割】

律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)是夫妻一方個(gè)人在婚前購(gòu)買，但是婚后有歸還貸款，無(wú)論是個(gè)人還貸，還是夫妻還貸，此房屋在法律實(shí)際上都傾向于認(rèn)定屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后還貸金額總額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還貸部分資金對(duì)應(yīng)的婚后升值部分也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚后就此部分財(cái)產(chǎn)夫妻有權(quán)分割，由取得產(chǎn)權(quán)的夫妻一方對(duì)另一方提供折價(jià)款補(bǔ)償。

《婚姻法司法解釋三》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

【可以】該司法解釋三規(guī)定的是“人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”，在法律上來(lái)說(shuō)，可以是一種建議的意思，不是命令，必須尊守。也即是說(shuō)法院在判決的時(shí)候，法律上傾向于判決首付款出資方擁有產(chǎn)權(quán)，但法官也可以判決產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方，或者歸首付款未出資方所有。

【婚后還貸增值補(bǔ)償計(jì)算】 關(guān)于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，應(yīng)當(dāng)考慮房屋購(gòu)買時(shí)的價(jià)款、首付款及其在購(gòu)房全款中的比例、按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額、當(dāng)事人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款累計(jì)數(shù)額（包含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未償還的貸款及利息的數(shù)額。實(shí)踐中，法院采取計(jì)算公式有不同的計(jì)算方法，區(qū)別就在于，婚前首付款的增值是否算共同財(cái)產(chǎn)？是按照購(gòu)買合同上的原始價(jià)格，還是按照結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)格：

1、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第168頁(yè)確定的計(jì)算公式為：

房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)(包括本息)÷(房屋購(gòu)買價(jià)+全部應(yīng)付利息)×房屋評(píng)估現(xiàn)值(或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值)×50%

2、《婚前個(gè)人房屋，婚后共同還貸離婚分割如何補(bǔ)償計(jì)算等》，浙江省婚姻法研究會(huì)微信公眾號(hào)，2018年8月8日微信推文（該方法得到了浙江省法學(xué)會(huì)婚姻法學(xué)研究會(huì)的支持，此公式的核心在于婚前房產(chǎn)的增值應(yīng)與婚后一方無(wú)關(guān)。）

房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)(包括本息)÷(結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值+共同已還利息)×離婚時(shí)房屋價(jià)值×50%

6.1、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，付首付款，產(chǎn)權(quán)登記在未出資方一個(gè)人名下，用婚后共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，產(chǎn)權(quán)和增值部分如何分割】

律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)是夫妻一方個(gè)人在婚前購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)確登記在未出資方一個(gè)人名下的，該房屋也會(huì)被認(rèn)定屬于夫妻共同房產(chǎn)，但婚后有歸還貸款，無(wú)論是個(gè)人還貸，還是夫妻還貸，婚后還貸金額總額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還貸部分資金對(duì)應(yīng)的婚后升值部分也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚后就此部分財(cái)產(chǎn)夫妻有權(quán)分割，由取得產(chǎn)權(quán)的夫妻一方對(duì)另一方提供折價(jià)款補(bǔ)償。分割時(shí)可考慮出資方出資情況，適當(dāng)多分。

7、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，付首付款，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，婚后共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，產(chǎn)權(quán)和增值部分如何分割】

如房屋是婚前男方簽訂買賣合同購(gòu)買，出資首付款，加按揭貸款的方式，婚后無(wú)論是一方還貸，還是共同還貸。婚后添加女方名字后，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在離婚時(shí)，女方獲得份額比例在總房?jī)r(jià)的30%-50%之間確定。

8、【婚后夫妻一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資首付款，簽訂合同買房，產(chǎn)權(quán)登記在出資方一個(gè)人名下】。該房屋目前法律上并沒(méi)有單獨(dú)規(guī)定具體情況，但是可以參考婚姻法司法解釋三的第七條規(guī)定父母婚后出資買房登記自己子女名下條款的精神處理。通常來(lái)說(shuō)，如果是全款購(gòu)房，該房屋可以認(rèn)定為婚后個(gè)人房產(chǎn)。但是如果是僅僅出資首付款，那么可以認(rèn)定為屬于出資方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也可以認(rèn)定屬于夫妻共同房產(chǎn)，不論哪種情況，婚后的還貸以及房屋增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

8.1【婚后夫妻一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資首付款，簽訂合同買房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下】只要該房屋產(chǎn)權(quán)證是夫妻雙方名字，那么肯定屬于夫妻共同房產(chǎn)。關(guān)于分割原則比例，婚姻法有婚后取得共同財(cái)產(chǎn)，不論貢獻(xiàn)大小，如果夫妻沒(méi)有約定，都可以均等分割。關(guān)于婚后還貸以及增值比例肯定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這個(gè)沒(méi)有多大爭(zhēng)議。但是關(guān)于一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，因?yàn)橘I賣合同和產(chǎn)權(quán)證均是夫妻雙方名字的情況，該首付款從個(gè)人財(cái)產(chǎn)，視為贈(zèng)與給夫妻雙方，變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)。所以離婚時(shí)，該房屋如何分割的，可按照房屋市價(jià)，對(duì)于另一方的分割比例，可以在30-50%之間確定。

8.2【婚后夫妻一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資首付款，簽訂合同買房，產(chǎn)權(quán)登記在未出資方一個(gè)人名下】只要該房屋產(chǎn)權(quán)證是夫妻雙方名字，那么肯定屬于夫妻共同房產(chǎn)。關(guān)于分割原則比例，婚姻法有婚后取得共同財(cái)產(chǎn)，不論貢獻(xiàn)大小，如果夫妻沒(méi)有約定，都可以均等分割。關(guān)于婚后還貸以及增值比例肯定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這個(gè)沒(méi)有多大爭(zhēng)議。但是關(guān)于一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，因?yàn)橘I賣合同和產(chǎn)權(quán)證均是夫妻雙方名字的情況，該首付款從個(gè)人財(cái)產(chǎn)，視為贈(zèng)與給夫妻雙方，變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)。所以離婚時(shí)，該房屋如何分割的，可按照房屋市價(jià)，對(duì)于另一方的分割比例，可以在30-50%之間確定。

8.2【婚后夫妻用父母出資+個(gè)人出資混同的方式出資首付款，簽訂合同買房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下】?只要該房屋產(chǎn)權(quán)證是夫妻雙方名字，那么肯定屬于夫妻共同房產(chǎn)。關(guān)于分割原則比例，婚姻法有婚后取得共同財(cái)產(chǎn)，不論貢獻(xiàn)大小，如果夫妻沒(méi)有約定，都可以均等分割。關(guān)于婚后還貸以及增值比例肯定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這個(gè)沒(méi)有多大爭(zhēng)議。但是關(guān)于一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者父母出資支付首付款，因?yàn)橘I賣合同和產(chǎn)權(quán)證均是夫妻雙方名字的情況，該首付款從個(gè)人財(cái)產(chǎn)，視為贈(zèng)與給夫妻雙方，變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)。所以離婚時(shí)，該房屋如何分割的，可按照房屋市價(jià)，對(duì)于另一方的分割比例，可以在30-50%之間確定。

9、【婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的全款或者貸款房屋，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。】只要婚后是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)房的，不論全款購(gòu)房，還是貸款購(gòu)房，不論產(chǎn)權(quán)證是一個(gè)人名字， 還是夫妻2個(gè)人的名字，都屬于夫妻共同房產(chǎn)。

10、【一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋】.由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)、級(jí)別、工作年限等掛鉤，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭(zhēng)議相當(dāng)棘手，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國(guó)是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭(zhēng)議較大，現(xiàn)在有了明確的“說(shuō)法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

11、【父母名字購(gòu)買的房改房】 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

12、【離婚時(shí)沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋】 離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

第三章?涉及一方或雙方父母出資的情形

【父母出資保護(hù)原則】在婚姻法司法解釋二和司法解釋三之間，對(duì)于夫妻出資是有個(gè)態(tài)度改變的過(guò)錯(cuò)，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)高漲，傾向于保護(hù)父母的出資，把父母出資認(rèn)定為借款給夫妻，或只對(duì)自己子女的贈(zèng)與的觀點(diǎn)也得到不少法院的支持。

13、【父母全款購(gòu)房】無(wú)論是婚前，或者婚后，父母出資錢款，購(gòu)買房屋，【產(chǎn)權(quán)如果只登記在出資方子女一個(gè)人名下的】，均視為只對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，不是對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是如果后來(lái)又加上配偶名字到產(chǎn)權(quán)證上，就變?yōu)榉蚱薰餐慨a(chǎn)，分割原則參考前邊解釋。

【 但是如果產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名字下】，那么視為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，該房子屬于夫妻共同房產(chǎn)。

14、【婚前父母出資首付款，出資方子女一個(gè)人簽訂房屋買賣合同，婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸?！?/b>夫妻婚前父母幫助出資首付款，婚后夫妻用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，這個(gè)情況比較少見(jiàn)，婚后還貸一般都是用的個(gè)人收入或者公積金之類的，而婚后收入和公積金都應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是如果某個(gè)人婚前存款特別多，或者有的人是婚前房屋出售，用售房款來(lái)進(jìn)行婚后還貸， 那么從法律精神上來(lái)說(shuō)，這套房屋從首付款，到婚后還貸額，都是屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，并沒(méi)有用到任何婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者個(gè)人收入，公積金，那么該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該認(rèn)定為屬于一方個(gè)人產(chǎn)權(quán)，婚后還貸以及對(duì)應(yīng)的增值比例也不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)分割。

15、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，父母首付款，產(chǎn)權(quán)登記在出資方一個(gè)人名下，婚后出資方父母幫助還貸，產(chǎn)權(quán)和增值部分如何分割】

這個(gè)情況和婚姻法司法解釋三規(guī)定，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸不同，從首付款，到婚后還貸， 如果均是一方父母出資的 ，夫妻沒(méi)有出資，也沒(méi)有參與還貸。法律上并沒(méi)有明文規(guī)定，但是根據(jù)司法保護(hù)出資方利益的精神，該房屋視為父母對(duì)自己子女的單方面贈(zèng)與，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于出資方個(gè)人所有，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚后貸款以及增值比例也是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。和上邊情況幾乎一樣。

16、【婚前父母出資首付款，出資方子女一個(gè)人簽訂房屋買賣合同，產(chǎn)權(quán)登記在出資方個(gè)人名下，婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸?！?/b>

婚前由一方父母出首付款購(gòu)買房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女一個(gè)人名下，貸款是用的一方婚后收入或者夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。由夫妻雙方償還。參照婚姻法司法解釋三規(guī)定，離婚時(shí)先由夫妻協(xié)議處理，無(wú)法協(xié)商一致的，法院可以認(rèn)定產(chǎn)權(quán)為出資人子女所有，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

律師提醒注意，司法解釋這里用的是“可以”認(rèn)定產(chǎn)權(quán)屬于出資方個(gè)人，言外之意就是法官也可以認(rèn)定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，具體決定權(quán)在法官，因?yàn)槊總€(gè)案情并不 相同。

《婚姻法司法解釋三》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

17、【婚后父母一方出資首付款，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女一個(gè)人名下，用一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸的】

《婚姻法司法解釋三》第七條婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

產(chǎn)權(quán)應(yīng)該認(rèn)定屬于出資方個(gè)人所有，同時(shí)因?yàn)榛楹筮€貸也是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么對(duì)應(yīng)的增值比例也和夫妻沒(méi)有關(guān)系，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不需要補(bǔ)償對(duì)方。

17.1、【婚后父母部分出資購(gòu)房的認(rèn)定】

婚后由一方父母支付首付款為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，不屬于《婚姻法解釋三》第七條第一款的規(guī)定的情形，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)綜合考慮出資來(lái)源、裝修情況等因素予以公平分割。

（另：本條來(lái)源于北京高院參閱案例第19號(hào)）

一方父母承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)依成本價(jià)購(gòu)買，登記在夫妻一方或雙方名下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，公房承租權(quán)所對(duì)應(yīng)的利益系作為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，在離婚處理房產(chǎn)時(shí)綜合考慮公房承租權(quán)利益來(lái)源等因素予以公平分割。

17.2、【婚前借款買房婚后共同償還的處理】

夫妻一方婚前對(duì)外借款支付全款購(gòu)買房屋，房屋登記于付款方名下，婚后夫妻雙方共同償還借款，離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，可參考《婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定予以處理。

18、【婚后父母一方和自己子女共同出資首付款，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女一個(gè)人名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的】婚后由一方父母和自己子女共同出首付款購(gòu)買房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，貸款由使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還的。對(duì)此情況法律上并沒(méi)有單獨(dú)規(guī)定處理規(guī)則，可以按照婚后取得認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也可以參考婚姻法司法解釋三規(guī)定，房屋登記在出資方子女名下的，房屋可以認(rèn)定為出資方個(gè)人房產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，婚后還貸額以及對(duì)應(yīng)的增值比例視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方可以獲得折價(jià)款。

《婚姻法司法解釋三》第七條 婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

《婚姻法司法解釋二》第二十二條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

19、【婚后父母一方出資首付款，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的】婚后由一方父母出首付款購(gòu)買房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，貸款由使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還的，參考婚姻法司法解釋二規(guī)定，房屋登記在夫妻雙方名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)可以對(duì)出資父母的子女一方適當(dāng)多分。

20.婚后由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。。

21.當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚時(shí)房屋分割比例可以不考慮出資。

。

第四章?戀愛(ài)期間購(gòu)房，后續(xù)沒(méi)有登記結(jié)婚的

22、【男女戀愛(ài)期間購(gòu)買房屋，登記結(jié)婚與否影響房產(chǎn)分割？】

律師按：現(xiàn)在不少男女雙方共同在上海工作，已經(jīng)同居多年，甚至共同買房，那么如果在登記結(jié)婚前，一方另結(jié)新歡，那么共同購(gòu)買的房屋如何分割呢？

律師解答：如果房產(chǎn)證登記兩個(gè)人的姓名，以后“準(zhǔn)夫妻”結(jié)婚的話，那么房屋將被認(rèn)定為夫妻的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定是夫妻的共同債務(wù)。如果沒(méi)有“借條”等其他證據(jù)，父母的出資被認(rèn)定為是贈(zèng)與夫妻兩人的財(cái)產(chǎn)，歸雙方共有。

但如果購(gòu)房后，“準(zhǔn)夫妻”并沒(méi)有進(jìn)行婚姻登記，而是分手的話，“準(zhǔn)婚房”為雙方的共有財(cái)產(chǎn)，如無(wú)特殊約定，則按各自出資比例(含還貸比例)進(jìn)行分割，此種情況下，出資及還貸的相關(guān)證據(jù)應(yīng)注意保存好。但對(duì)于父母出資，如果有相應(yīng)的證據(jù)顯示，父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方結(jié)婚的目的，法院也會(huì)認(rèn)定這部分出資是一種附加條件的贈(zèng)與，條件就是雙方結(jié)婚，如果沒(méi)有結(jié)婚，父母有權(quán)索回出資的錢款。

23、【戀人分手所購(gòu)期房也可分割】男女雙方談戀愛(ài)，并且共同購(gòu)買房屋，如果后來(lái)分手，那么如何分割此房屋呢？沒(méi)有辦理出產(chǎn)權(quán)證的房屋如何分割呢？

律師解答：戀人之間為結(jié)婚而購(gòu)買房產(chǎn)，之后因感情不合而分手，對(duì)房產(chǎn)的分割產(chǎn)生爭(zhēng)議，這種情況在上海比較的多。分2中情況來(lái)看，如果這類房產(chǎn)已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，分割起來(lái)就相對(duì)簡(jiǎn)單一些。但是如果分手時(shí)，期房尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，分割起來(lái)就很容易產(chǎn)生分歧。

按照物權(quán)法的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證是房屋唯一憑證。而最高人民法院對(duì)此沒(méi)有辦理出產(chǎn)權(quán)證的房屋認(rèn)為可以暫時(shí)不分割，待產(chǎn)權(quán)明確后再行起訴分割。但是時(shí)間生活中，如果戀人或者夫妻感情出現(xiàn)問(wèn)題，肯定不愿意共同去辦理產(chǎn)權(quán)證，而不辦理產(chǎn)權(quán)證又不能分割，因此陷入死循環(huán)，造成當(dāng)事人無(wú)法分割的怪圈了，上海法院對(duì)此也在積極的探索，對(duì)于已經(jīng)支付首付款，而沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，可以分割合同權(quán)利，而不是分割房屋產(chǎn)權(quán)。

上海法院可以判決對(duì)“預(yù)售合同的權(quán)利”進(jìn)行分割，綜合考慮出資以及對(duì)房屋的貢獻(xiàn)大小和使用情況，判決由一方繼續(xù)履行預(yù)售合同，并支付價(jià)款給另一方，將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候根據(jù)判決書就可以只辦理一個(gè)人的名下了。

第五章?產(chǎn)權(quán)證上有父母或者未成年子女等第三方名字分割

24、【產(chǎn)證上有未成年子女名字的房產(chǎn)離婚如何分割？】

律師按：夫妻雙方共同出資購(gòu)買房屋時(shí)，出于各種因素的考慮，會(huì)將未成年子女登記為產(chǎn)權(quán)人，有時(shí)會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。鑒于未成年人不承擔(dān)義務(wù)，因此，在確認(rèn)未成年人權(quán)利份額時(shí)應(yīng)區(qū)別不同情況：

1、夫妻雙方共同出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人，除有相反的證據(jù)外，該房屋視為三人共有財(cái)產(chǎn)。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定共同共有的，應(yīng)認(rèn)定按份共有。

2、夫妻雙方出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)人只登記為未成年子女一人的，應(yīng)該綜合考量夫妻雙方在購(gòu)買房屋時(shí)的真實(shí)意思 （可以從夫妻名下是否有其他住房、夫妻的經(jīng)濟(jì)狀況等予以考量），除有相反的證據(jù)外，該房屋視為夫妻及未成年子女的共同財(cái)產(chǎn)；

3、鑒于未成年子女無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源，因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還。又因未成年子女未出資，也不承擔(dān)還貸義務(wù)，在處理房產(chǎn)權(quán)利時(shí)可適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例；

4、未成年子女享有產(chǎn)權(quán)的房屋被出售，所得售房款應(yīng)保留未成年子女應(yīng)享有的份額。

25、【需要在離婚之后另行提前分家析產(chǎn)案件。】

現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常涉及的是夫妻雙方與一方父母共同所有的財(cái)產(chǎn)。例如，父母出資購(gòu)買房屋，房產(chǎn)證登記在夫妻和父母共同名下。夫妻離婚的時(shí)候如果涉及第三人，法院都不會(huì)處理此類財(cái)產(chǎn)，只解決夫妻其他財(cái)產(chǎn)糾紛，告知夫妻雙方另案起訴。

分家析產(chǎn)案件中，列其他財(cái)產(chǎn)共有人作為共同被告，并且只有在夫妻離婚判決離婚之后法院才會(huì)受理分家析產(chǎn)案件的審理。

26、【如果老公將房子抵押給銀行貸款，此債務(wù)是夫妻共同債務(wù)嗎？】

如果向銀行貸款用于夫妻共同的公司經(jīng)營(yíng)或者承包項(xiàng)目，那么此筆債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，需要夫妻共同償還，即使協(xié)議離婚或者法院判決離婚，夫妻也應(yīng)該共同償還。

如果老公貸款資金用于其它用途，妻子并不知情，那么，此筆債務(wù)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果面臨離婚該如何承擔(dān)呢？

律師認(rèn)為：最高人民法院對(duì)于夫妻婚姻關(guān)系期間的債務(wù)是否屬于夫妻共同債務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，其中，如果在婚姻期間，妻子主張此筆債務(wù)不屬于共同生活所貸債務(wù)，那么必須提供一定的證據(jù)，證明此筆債務(wù)的不合理性。丈夫一方如果主張此次債務(wù)用于夫妻生活，那么要提供合理的用途證據(jù)來(lái)說(shuō)明。否則法院不會(huì)采納。

但是如如果夫妻假借協(xié)議離婚或者訴訟離婚的方式，將此筆債務(wù)讓一個(gè)人承擔(dān)，另一方卻拿走全部夫妻共同財(cái)產(chǎn)，法院如何處理呢?

律師認(rèn)為根據(jù)相關(guān)法律精神，夫妻雙方的離婚協(xié)議書或者法院的離婚判決書對(duì)只對(duì)夫妻雙方有約束力，不能對(duì)抗其他案外債權(quán)人。

如果夫妻離婚之后，債權(quán)人依然可以申請(qǐng)追究夫妻雙方為共同執(zhí)行人，執(zhí)行共同財(cái)產(chǎn)。

27、【夫妻協(xié)議書中贈(zèng)與子女房產(chǎn)的協(xié)議條款不能任意撤銷】離婚協(xié)議書中對(duì)于贈(zèng)與房產(chǎn)財(cái)務(wù)等條款，一方?jīng)]有權(quán)利隨時(shí)撤銷，因?yàn)殡x婚協(xié)議是和離婚，子女撫養(yǎng)捆綁一起，綜合考慮的，比一般贈(zèng)與協(xié)議要求要高很多。

其實(shí)，關(guān)于離婚協(xié)議中的贈(zèng)與條款是否可以隨時(shí)撤銷，法律界存在2中不同的看法，有的人認(rèn)為贈(zèng)與屬于單方合同，只要產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，又不是救災(zāi)等道德義務(wù)，當(dāng)然可以隨時(shí)撤銷了。另外一些人認(rèn)為，離婚協(xié)議具有身份特性，是和離婚，子女撫養(yǎng)綜合考慮的，當(dāng)初因?yàn)槟阃赓?zèng)與財(cái)產(chǎn)，我才能同意和你順利離婚，甚至放棄其他方面的要求，那么現(xiàn)在離婚了，你說(shuō)反悔就反悔，那么大家都這樣搞，豈不是太吃虧了，所有的事情能夠推到重來(lái)嗎，肯定不可以的。

律師認(rèn)為，夫妻離婚的時(shí)候，提出把財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與給子女，該離婚協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒(méi)有欺詐、脅迫的情形。子女撫養(yǎng)、房產(chǎn)贈(zèng)與等與協(xié)議解除婚姻關(guān)系是一個(gè)整體問(wèn)題，在雙方離婚已成事實(shí)的情況下，不能推翻協(xié)議，不能主張撤銷贈(zèng)與，而是必須履行。

夫妻離婚的時(shí)候，首要問(wèn)題是是否離婚，然后是子女歸誰(shuí)撫養(yǎng)，之后是財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題，這個(gè)是一個(gè)整體考慮的， 如果說(shuō)一分為了快速離婚，把孩子給對(duì)方，財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與給孩子，以此來(lái)?yè)Q取撫養(yǎng)孩子一方的同意，快速離婚了，然后再允許贈(zèng)與方任意撤銷這個(gè)贈(zèng)與行為，那么豈不是很不公平，離婚和子女撫養(yǎng)應(yīng)該推倒重來(lái)來(lái)分割，難度也太大了，不能助長(zhǎng)這樣利用漏洞的行為，因此，最高人民法院對(duì)離婚協(xié)議的態(tài)度就是如果沒(méi)有欺詐，脅迫的情況下，屬于自愿達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容，不支持一方任意反悔。也是包含家庭的穩(wěn)定，不能說(shuō)離婚后就一切不承認(rèn)了。

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問(wèn)題的參考意見(jiàn)（2016）

【離婚協(xié)議約定贈(zèng)與之撤銷權(quán)限制】

夫妻雙方離婚時(shí)協(xié)議約定將夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)或共有財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與對(duì)方或第三人，離婚后交付或變更登記之前，一方依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條第一款的規(guī)定請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與的，法院不予支持。

28、【成本價(jià)購(gòu)買公房的分割】

婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)以成本價(jià)購(gòu)買的登記在一方名下的公有住房應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)綜合考慮房產(chǎn)來(lái)源、夫妻雙方工齡折扣、是否影響另一方福利分房資格等因素予以公平分割。

29、【經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的分割】

限售期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進(jìn)行分割。

經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房由一方在婚前申請(qǐng)，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚后以夫妻雙方名義申請(qǐng)，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，離婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

30、【標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房的分割】

婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房而獲得的“部分產(chǎn)權(quán)”，該“部分產(chǎn)權(quán)”應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，可以在綜合考慮房產(chǎn)來(lái)源、工齡折算等因素，并征求原產(chǎn)權(quán)單位意見(jiàn)確定產(chǎn)權(quán)單位權(quán)利比例后，予以公平分割。

31、【約定服務(wù)條件房產(chǎn)的分割】

夫妻一方在婚后通過(guò)與用人單位約定服務(wù)條件取得的房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但離婚時(shí)服務(wù)條件尚未實(shí)現(xiàn)的一般應(yīng)判歸約定服務(wù)條件的一方。

32、【小產(chǎn)權(quán)房分割】

對(duì)于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對(duì)其所有權(quán)歸屬做出處理。

對(duì)于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長(zhǎng)期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對(duì)其使用做出處理。在處理使用時(shí)，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請(qǐng)求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí)，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競(jìng)價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。

在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定，不能以此對(duì)抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

33、【公房承租權(quán)的分割】

離婚案件中涉及到公房承租權(quán)處理，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權(quán)以及承租關(guān)系的變更。

屬于自管公房的，夫妻只有一方在產(chǎn)權(quán)單位工作，一般應(yīng)把承租權(quán)確定在產(chǎn)權(quán)單位工作的人名下，另一方獲得補(bǔ)償；但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。

34、【優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)性質(zhì)與折算】

農(nóng)村拆遷補(bǔ)償中按所涉人口數(shù)取得的優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)系基于特定身份獲得的優(yōu)惠安置利益，但并非優(yōu)惠取得的物權(quán)本身。

離婚時(shí)優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)價(jià)值折算可考慮優(yōu)惠取得的房產(chǎn)性質(zhì)、能否上市交易、能否取得產(chǎn)權(quán)證等因素，在不高于市場(chǎng)價(jià)格與優(yōu)惠價(jià)格的差價(jià)范圍之內(nèi)予以確定。

第六章?婚后還貸以及房產(chǎn)增值補(bǔ)償計(jì)算公式

【婚后還貸增值補(bǔ)償計(jì)算】 關(guān)于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，應(yīng)當(dāng)考慮房屋購(gòu)買時(shí)的價(jià)款、首付款及其在購(gòu)房全款中的比例、按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額、當(dāng)事人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款累計(jì)數(shù)額（包含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未償還的貸款及利息的數(shù)額。實(shí)踐中，法院采取計(jì)算公式有不同的計(jì)算方法，區(qū)別就在于，婚前首付款的增值是否算共同財(cái)產(chǎn)？是按照購(gòu)買合同上的原始價(jià)格，還是按照結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)格：

1、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第168頁(yè)確定的計(jì)算公式為：

房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)(包括本息)÷(房屋購(gòu)買價(jià)+全部應(yīng)付利息)×房屋評(píng)估現(xiàn)值(或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值)×50%

2、《婚前個(gè)人房屋，婚后共同還貸離婚分割如何補(bǔ)償計(jì)算等》，浙江省婚姻法研究會(huì)微信公眾號(hào)，2018年8月8日微信推文（該方法得到了浙江省法學(xué)會(huì)婚姻法學(xué)研究會(huì)的支持，此公式的核心在于婚前房產(chǎn)的增值應(yīng)與婚后一方無(wú)關(guān)。）

房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)(包括本息)÷(結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值+共同已還利息)×離婚時(shí)房屋價(jià)值×50%

1、 上述2種增值比例計(jì)算公式都有一定的道理，但是計(jì)算出來(lái)的結(jié)果實(shí)際上是不同的，一個(gè)是從房屋購(gòu)買合同之日起算增值部分，一個(gè)是考慮從結(jié)婚之日起算，婚前首付款排除在增值共有部分以外。法律上并沒(méi)有統(tǒng)一計(jì)算公示，各地法院適用標(biāo)準(zhǔn)不同意。

2、房屋評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以法院委托時(shí)確定的時(shí)間為準(zhǔn)，對(duì)銀行貸款歸還情況和剩余情況可向貸款銀行查詢流水記錄和貸款記錄等方式確定。

3、上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是只是考慮增值情況，實(shí)際判決離婚案件的時(shí)候，法院還有綜合考慮購(gòu)房與結(jié)婚時(shí)間、為購(gòu)房支付的稅費(fèi)等各項(xiàng)支出、婦女及子女權(quán)益等多種因素，充分保護(hù)雙方當(dāng)事人利益，酌情判定補(bǔ)償數(shù)額。

4、法院會(huì)判決由取得房子產(chǎn)權(quán)的一方付給未拿房一方增值價(jià)值的應(yīng)得折價(jià)款，剩余的貸款及利息由拿房一方償還。

以上只是大興區(qū)離婚律師總結(jié)的，關(guān)于夫妻婚前，婚后，父母是否出資，產(chǎn)權(quán)登記誰(shuí)名下等等不同情況，根據(jù)法律規(guī)定和法院判決實(shí)際案例，得出的夫妻離婚房產(chǎn)分割指南大全。希望對(duì)你在協(xié)議離婚談判，或者法院訴訟離婚判決時(shí)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)和主張，如果你還有疑問(wèn)，可以聯(lián)系律師當(dāng)面咨詢、策劃。